こんにちは、モアナ母さんです。
転職や、セミリタイアなどを理由に移住を考えている方で、今の持ち家について悩んでいる方はいますか？
我が家は、7年前に、いま居住している都内マンションを購入しましたが、私の実家付近への移住を機に、持ち家について「売却するか、賃貸に出すか」を検討中です。
最初は、家賃収入を得ながら、移住先で暮らすという選択を考えていましたが、意外にもマンションを賃貸に出すことのデメリットが大きいことがわかりました。
とはいえ、23区で駅近と、資産価値としては下がりにくく、また戻ってくる可能性も残したいと思っています。
迷い中です。。。
マンションを賃貸に出す場合
マンションを賃貸に出すことにより得られる収入とかかる費用
マンションを賃貸に出している間、もちろん家賃収入は得られますが、固定資産税、毎月の管理費や修繕積立金が徴収されます。
我が家の場合は、これらの費用で、毎月約4万円かかっています。
これに加え、マンションの賃貸料に対しての所得税や管理会社に支払う管理手数料も継続的にかかりますね。
現在のマンションを20万円で貸せたとして、それぞれ５％だと見積もっても、年間で24万円くらいかかってきます。
仮に、20万円の賃料が得られたとしても（年間240万円）、年間の手取り額は、168万円になってしまいます。
また、居室内の設備が故障した場合や、修繕が必要になってくると、臨時の費用もかかってきます。
【不労所得】インカムゲインは魅力的だが、リスクや手間も大きい
確かに、不労所得は魅力的ですが、100％ではないことに注意しなくてはいけません。
空室が出てしまえば、赤字になることもありますね。
管理会社への委託や、確定申告も必要になることを考えると、費用だけでなく、手間も増えます。
不動産価値は変動的なので、今は高く貸せても、将来的には全く読めないというリスクも大きいですね。
【マンションを賃貸に出すデメリット】今の住宅ローンを完済しなくてはいけない
これは知らなかったです。
我が家には、「インフレに備えて借金をしておいた方がよいのではないか」という考えがあります。
ところが、居住しない場合は、住宅ローンを、「不動産投資用ローン」に借り換えしなくてはいけないことがわかりました。
不動産投資用ローンの金利は、3～４％と高金利なところが痛いです。今は、1％未満で借りれている状態なので。
また、ローンの借り換え時には、手数料や保証料があらためてかかることも考えると、躊躇してしまいます。
ローンを完済してしまった方がいいかもしれないよね。
株を売りたくないなぁ…ギリアドを全部売っても、足りないよな。
不労所得と、また戻ってこれる可能性を残しておけるのは捨てがたいけど、デメリットも意外と大きいね。。。
マンションを売却する場合
マンションの売却により得られる収入（かかる費用）
首都圏のマンション価格は、高値を更新し続けています。
我が家のマンションは5500万円で購入していますが、現在の価値は6000万以上との話も。
とはいえ、売却には、下記の費用がかかります。
＜マンションを6000万円で売れる場合＞
| 1) 仲介手数料（不動産） | 2,046,000 円 |
| 2) 登録免許税（抵当権の抹消） | 2,000 円 |
| 3) 収入印紙税 | 30,000 円 |
2) 土地、建物それぞれ1,000円（マンションのケース）
3) 1,000万円～5,000万円以下; 20,000円, 5,000万円～1億円以下; 60,000円
（※平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された譲渡契約書対象の印紙税の軽減措置）
売却時にかかる費用としては、売却額の約3.5％～４％くらいですね。
マイホームを売る場合、売却益に対して課される、譲渡所得税（5年超の所有で20.135％、5年以下の所有で39.63％）については、3,000万円まで控除できる特例があるのはありがたいですね。（一度賃貸に出したら、適用されない。）
【売却のデメリット】インフレの今、大量の現金はリスク
新築に7年住み、売却益も得られるほどのタイミングで、手離れもよいですが、現金が増えすぎてしまうというのが、デメリットです。
現在、不動産の価値が上がる一方で、円安が進み、現金の価値が落ちています。
このタイミングで、「不動産」という資産を持っていた方が有利なのではないか？というのが我が家の考えです。
売却した場合のキャッシュをどうするか
円高に振れたら→ドル転
このタイミングで、円をドル転すべきでしょう。
もう日本円には期待できない！
でも、すでに130円越え…そんなタイミング来るのかな。
米国株の暴落がきたら→米国インデックス
米国インデックスにぶち込む！
これは現金以外の、安定した資産を持つという意味で、米国のインデックス株はほぼ間違いないかと。
ただ、円安が続いていて、ドルに換えづらい…
移住先で中古マンションを買う
えっ、うそでしょ…
中古だったらありじゃない？
またローンも組めるし、不動産も手に入るし、キャッシュもなくなるし！
不動産って株と違って売買しにくいけどな…
絶賛議論中です。
アロハ～♪
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