「変動vs固定」どっち?住宅ローンの10年固定金利を選択した理由

住宅ローン
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モアナ母さんです。

「住宅ローンのプランを悩んでいる」という方はいませんか?

変動か、固定か、固定なら何年か・・・

我が家は、2015年に、5500万円のマンションを購入しました。(参考記事はこちら↓)

2015年も、2020年の今と同様、住宅ローンが低金利で推移し続けていた頃です。

我が家の選択したローンのプランは、10年固定金利(当初の固定金利は0.86%)です。

この記事では、実経験を元に、10年固定金利をおすすめする理由を書いています。

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なぜ、10年固定金利にしたか?

結論は、「このプランのもと、10年でローンを完済すれば、優遇金利を受けながら、住宅控除の恩恵を最大限受けられる」と判断したからです。

★固定金利10年のメリット

✔ 変動金利と並ぶほどの低金利
✔ 10年間、金利が固定なので、変動リスクがない

我が家は、このメリットを最大限に活かすため、10年で完済するという前提で、固定金利10年のローンプランにしました。

なぜなら、10年固定金利のデメリットは、10年で返済しきれない場合にのみ影響するからです。

★固定金利10年のデメリット(10年で返済しきれない場合)

・11年目に金利の見直し(固定期間あけ金利の適用)が必要
 →返済計画の再検討
・11年目に住宅ローンを借り換える場合、手間とコストが発生

固定金利10年プランをFPにおすすめされるケースは、
・10年前後で支出が減る人(ex.子供の独立など)
・10年前後でまとまったお金が入る人(ex.退職金など)

らしいですが、この意図は、10年後に金利が上がっても支払い余力のある人、という前提になっているので注意

今の低金利時代、 10年で返さない場合は、 長期で組んだ方が良い可能性も。 (20年で返すつもりなら、10年でなく、20年プランの方が安心。)

モアナ母さん
モアナ母さん

不確実な世の中、将来の金利なんて予測できない。ローン返済期間を見積もって、確実に返せるプランを組むことが重要!

結局のところ、10年で返せるという判断に基づき、固定金利10年を選択しました。

ちなみに毎月の返済額は、27万円。年間326万円です。

厳しそうですが、無理なく楽しく、質素倹約でローンを返していきます!

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10年未満での繰り上げ返済は損!

倹約生活を続けていくと、10年以内にローンを返済できる可能性も出てきます。

しかし、ここは住宅ローン控除の恩恵を受けた方が良いと思っています。

住宅ローン控除は納めた税金の一部が戻る制度です。

住宅ローン控除とは、返済期間10年以上の住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、一定の条件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高の1%を最大控除額として、納めた税金から還付される制度。
※ローン残高の上限は4,000万円(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅は5,000万円)なので、1年間で最大40万円(50万円)の控除が受けられる。※2019年時点
アロハ父さん
アロハ父さん

1%の控除って、金利(0.4~0.8%)よりも高い!
借りた方が得なんだね!

モアナ母さん
モアナ母さん

しかも、ローン残高が高い方が、控除額も高い
慌てて繰り上げ返済しない方がいいのね!

そこで、我が家では、返済額を毎年コンスタントに返すのではなく、9年目まで少しずつ返し、ローン控除が受けられる最後の年に完済する予定です。
最後の年にしっかりと完済できるように、繰り上げ返済したつもりで、毎年返済額を天引きして積み立てています。

我が家の場合、具体的には、9年目までは、20年で返すペースの金額(毎月13.5万円)を銀行に返済していくのと同時に、別枠で同額の13.5万円を毎月積立てていく。実際には毎月27万円、年間326万円をローン返済金として充てることになります。10年目に、繰り上げ返済用に積み上げた資金をすべて返す計画です。

モアナ母さん
モアナ母さん

9年目まで、ローン残高を高く持っておくことで、控除額も多く受けられます。
ただ、10年目にしっかり返せるように、別枠で積立てた資金には絶対に手を出してはダメ!

SBI銀行の口座では、自分の口座を内部で分けることができます。
代表口座とは別に、「繰り上げ返済用積立金」の口座を作って積立てていけば、確実です。

この住宅ローン控除をうまく使うことで、我が家のローン3000万円に対する総支払額は以下になりました。

借入額:3,000万円
10年固定金利:0.86%(SBI銀行)
ローン支払額:3,132万円

住宅ローン控除総額:160万円
ーーーーーーーーーーーーーーーーー
総返済額:2,972万円

アロハ父さん
アロハ父さん

まさか借入額の3,000万円よりも返済額が少なくなるとは・・・!!

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繰り上げ返済金を投資に回さない理由

低金利の時代なので、とりあえずローンを長期で組み、投資にまわす資金を増やすという考え方もあると思います。

2015年当初、我が家でもFPアドバイザーにその提案を受けたことがあります。しかし・・・

当時は前述の「ローン控除期間10年」という点とともに、「借金はできるだけ早く返したい」という心理的な理由から、10年でローン完済の決断をしましたが、

繰り上げ返済用の資金で、投資をしなくて良かったと、痛感しています。
参考記事はこちら↓

考え方はそれぞれですが、予想できない暴落時には、返済用資金を運用して元本割れするような相場に巻き込まれたら、大変です。

モアナ母さん
モアナ母さん

投資は余剰資金で安全運用というのが、我が家のスタンスです。

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まとめ

✔ 優遇金利を受けつつ、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けるためのおすすめプランは、10年固定金利!ただし、10年で完済できること前提!

✔ 繰り上げ返済用の資金で資産運用することはリスクが高い!

それでは、アロハ~♪

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